Portfolio
Ostoya Capital S.A. to spółka z 14-letnim doświadczeniem w zakresie zarządzania projektami inwestycyjnymi na rynku kapitałowym. Teraz debiutuje jako land deweloper, a Projekt Stobrawska Ostoja – “Osada Pokój”, stworzony jako tzw. inwestycja antyinflacyjna, cieszy się niemałym zainteresowaniem. Osada Pokój podkreśla misję naszej działalności – tworzenie zupełnie nowej przestrzeni do życia i czerpanie energii z natury. Osada położona przy Stobrawskim Parku Krajobrazowym jest jej najlepszym odzwierciedleniem – mówi Bartosz Mazurek, Wiceprezes Projektu Stobrawska Ostoja Sp. z o.o.
Skąd pomysł na stworzenie osady w otulinie Stobrawskiego Parku Krajobrazowego na Opolszczyźnie?
W minionym roku, świętując urodziny z wąską grupą znajomych, opowiedziałem o misji i wizji, jaką realizuję w mojej firmie. Jeden z kolegów, który urodził się w miejscowości Pokój, usłyszał tę historię i powiedział, że zna ziemię pod Opolem, która idealnie wpisuje się w kryteria naszych poszukiwań. Jego ojciec, mający firmę budowlaną ponad 20 lat temu, marzył o zbudowaniu uzdrowiskowego osiedla domów jednorodzinnych premium dla kuracjuszy, którzy przybywali do Pokoju leczyć choroby autoimmunologiczne korzystając z wody i powietrza Borów Stobrawskich. Przygotował ziemię i projekt osady, gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni. Niestety wybuchł kryzys i projekt nie został zrealizowany. Pomyślałem, że skoro zaszedł tak daleko, to warto dokończyć jego marzenie.
Z czego wynika unikatowość Osady Pokój?
Czy widział Pan kształt osady z lotu ptaka? Jest niepowtarzalny! To idealnie wykrojone serce w samym środku Borów Stobrawskich, otulone Stobrawskim Parkiem Krajobrazowym i drogą wojewódzką. Gdy przyjechałem na ten grunt z dronem na filmowanie, przecierałem oczy ze zdumienia. W dodatku były to pierwsze dni, w których wybuchła wojna w Ukrainie. Natychmiast podjąłem decyzję, że nazwiemy tę wyjątkową ziemię w kształcie serca “Osadą Pokój”, dając tym samym swego rodzaju protest przeciwko globalnym konfliktom. Niewątpliwie jest to również miejsce, gdzie można zamieszkać z dala od zgiełku i ryzyka dużych miast.
Oprócz osady w kształcie serca wykrojonego w środku Borów Stobrawskich, dostrzegamy w Osadzie Pokój aż pięć wartości lokalizacji czyniących ją unikatową i wyjątkową. Są to:
- wartość historyczna,
- zabytkowa,
- krajobrazowa (Bory Stobrawskie, stawy, wydmy),
- uzdrowiskowa (powietrze borów sosnowych, uzdrowiskowa woda źródlana).
Do powyższych dochodzi również wartość samej profesjonalnie zorganizowanej przez architekta osady wraz z częściami wspólnymi takimi jak rozlewisko, plac zabaw, siłownia, wspólne tereny zielone, które wykonane zostaną po przyjęciu naszej oferty przez właścicieli wszystkich działek.
Dlaczego działki cały czas są popularne? Kto je kupuje?
Nieruchomości to poza lokatą bankową najprostsze i uważane za jedne z bezpieczniejszych inwestycji. A działki budowlane lub rekreacyjne to dziś najtańszy rodzaj nieruchomości. Dzięki temu większość Polaków posiadających oszczędności może sobie pozwolić na taką inwestycję. Grunty są również tanie w utrzymaniu, nie angażują czasu, nie generują stresu, nie amortyzują się, nie oszukują, nie bankrutują, właściwie nawet nie podlegają zbytnio wahaniom rynkowym w czasie kryzysu. Ich wartość zazwyczaj rośnie wraz z inflacją, ponieważ ich ilość jest naturalnie ograniczona.
Zauważyliśmy cztery główne persony zakupowe działek. To one statystycznie najczęściej dokonują zakupu. Wyróżniliśmy takie grupy jak:
- Inwestorzy – kupują w celu ochrony swoich zarobionych pieniędzy przed inflacją. Ich główny cel to spekulacja na wzroście wartości nieruchomości.
- Rodzice – kupują w celu ochrony pieniędzy przed inflacją i skumulowania majątku na przyszłość dla swoich dzieci, często dzieci nie uczestniczą w tej decyzji. Główny cel to sukcesja.
- Marzyciele – kupują w celu zarezerwowania sobie kawałka ziemi po dzisiejszych cenach bo wiedzą, że z każdym rokiem będzie tylko drożej. Ich główny cel to zrealizowanie marzenia bycia rentierem lub emerytem i odpoczynek na własnej ziemi z wybudowanym domem całorocznym lub second home.
- Konsumenci – kupują konkretnie w celu zbudowania domu całorocznego lub second home. Szukają azylu z dala od dużego miasta, często w celach zdrowotnych. Ich główną motywacją jest odskocznia od codzienności oraz znalezienie równowagi psychicznej i duchowej.
Jak tak naprawdę wygląda “flip na gruncie” w praktyce?
Najogólniej mówiąc nabywamy naturalne enklawy ziemskie będące unikatowymi gruntami rekreacyjnymi po cenach hurtowych - liczone w hektarach. Sprzedajemy wydzielone działki budowlane lub rekreacyjne w zorganizowanych osadach po cenach jednostkowych – liczone w metrach.
Sam zakup jest poprzedzony bardzo złożoną analizą “due diligence” nieruchomości gruntowej. Analizujemy ponad 50 kryteriów, cech, ryzyk każdej nieruchomości gruntowej zanim podejmiemy decyzję o zakupie. Aby zdać sobie sprawę jak trudno jest znaleźć dobry grunt podam przykład – dotychczas średnio z ponad 100 analizowanych działek, do negocjacji zakupu przechodzi 1.
Rezerwacji i przedsprzedaży dokonujemy mając wstępny lub ostateczny podział geodezyjny z wyliczonym metrażem działek oraz częściami wspólnymi. Gdy wszystkie działki znajdą swoich nabywców, wtedy pomagamy właścicielom zorganizować się we wspólnotę, wyznaczając zarządcę nieruchomości gruntowej, a także składamy ofertę na uzbrojenie działek i wykonanie niezbędnych prac budowlanych związanych z ziemią – takich jak drogi wewnętrzne, doprowadzenie mediów, wspólne tereny rekreacyjne i zielone.
Usługi land dewelopera to przede wszystkim działania koncentrujące się na podnoszeniu wartości gruntu poprzez przygotowanie go w pełni do zabudowy i życia w zorganizowanej osadzie. W tym modelu działa niesamowity efekt synergii, ponieważ łączne koszty akceleracji gruntu rozkładają się po równo na wszystkich inwestorów i są niewiarygodnie niższe, niż każdy z nich poniósłby indywidualnie. Flipowanie z Land Deweloperem można określić jako model win-win.
Dlaczego większość ludzi na świecie kupuje mieszkanie lub dom od dewelopera zamiast budować samemu?
Kiedyś było to dla mnie niewiarygodne, ale dziś potwierdziłem to kilkukrotnie zarówno prywatnie, jak i jako zarządzający – na bezpieczny zakup działki składa się analiza ponad 50 czynników, które należy wziąć pod uwagę! To znaczy, że analiza stanu prawnego czy geodezyjnego nieruchomości gruntowej bywa dużo trudniejsza niż podjęcie decyzji o zakupie kolejnego mieszkania już wybudowanego. Z kolei zwiększone zainteresowanie atrakcyjnymi gruntami skutkuje trudnością w dotarciu do interesujących ofert. Pojedyncze działki z największym potencjałem wzrostu wartości są już zazwyczaj w posiadaniu inwestorów lub osób zamożnych na wyłączne użytkowanie, ze względu na ich ograniczony charakter. Należy również mieć na uwadze, iż wyalienowane i zaniedbane nieruchomości rekreacyjne, nawet jeśli położone są w wyjątkowej lokalizacji, nie rosną na wartości tak szybko i nie osiągają satysfakcjonujących dochodów z najmu. I tutaj właśnie z pomocą przychodzi land deweloper, który zajmuje się zakupem gruntów z możliwością zorganizowania osady, odszukaniem unikatowych lokalizacji rekreacyjnych, tworzeniem nowych przestrzeni, akceleracją i uzbrojeniem, a także wsparciem w komercjalizacji i zarządzaniu.
Jedno jest pewne: dziś jeszcze niedoceniana przez wielu rola dewelopera gruntowego nabiera coraz większego znaczenia – nie tylko dla inwestorów chcących zarobić, ale także dla ludzi szukających własnego, wymarzonego miejsca na Ziemi.
Dlaczego działki w Osadzie Pokój to dobra inwestycja?
Niska cena zakupu działki i uzbrojenia jej w celu uzyskania działki budowlanej gotowej do zabudowy. Dziś w Osadzie Pokój można kupić działkę wraz z częściami wspólnymi w cenie od 45.000 zł, następnie w ofercie land dewelopera uzbroić ją i zbudować części wspólne osady w cenie około 20.000 zł, co razem daje 65.000 zł za działkę budowlaną z mediami w przepięknej osadzie jakich mało w Polsce. Moim zdaniem za 2-3 lata po serii dwucyfrowej inflacji ze świecą będzie trzeba szukać jakiejkolwiek działki nadającej się do zabudowy w budżecie do 100.000 zł. Ceny odjadą przede wszystkim również dlatego, że rosną ceny budowy domu. W czasach, gdy budowa domu była możliwa za 300.000 zł racjonalnym były działki po 50.000 zł. Dziś minimalna cena budowy domu to 500.000 zł i więcej, przez co proporcjonalnie wzrośnie oczekiwana cena działki niezbędnej do postawienia wymarzonego domu.
